房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试卷1

  5、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。

  7、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。

  8、长期趋势法既能够适用于预测房地产的未来价格及其走向，也能够适用于寻找交易日期修正系数。

  9、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这在某种程度上预示着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。

  11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。

  12、房地产价格在某一种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。

  13、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变更规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。

  2、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。

  3、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。

  5、房子完损等级是依照房子的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、破坏程度来划分的，共分为( )。

  7、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。

  12、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。

  13、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。

  15、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，是因为( )。

  16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

  C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

  D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

  17、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。

  18、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。

  B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元／平方米，位于20公里外

  19、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。

  D、直线米的矩形宗地，前街路线元／平方米，后街路线元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。

  25、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场行情报价为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场行情报价为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场行情报价应为( )万元。

  27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。

  28、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率是( )％

  4、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。

  5、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。

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